l’acquisto sicuro di un immobile

La legislazione attuale non tutela in alcun modo gli acquirenti di immobili già esistenti. A fronte di una proposta d’acquisto e di un contratto preliminare, nella maggior parte dei casi, gli acquirenti versano acconti che arrivano anche al 20-30% del prezzo totale, con la sola tutela legislativa derivante dagli effetti giuridici contrattuali, senza avere né il possesso né la proprietà dell’immobile. Considerati i tempi biblici della giustizia italiana, possiamo dire
che gli acquirenti, soprattutto se soggetti privati, sono esposti a rischi elevati e per far valere i propri diritti sono costretti a instaurare lunghe e costose cause legali dall’incerto esito. Per gli immobili in costruzione, il legislatore, con la legge n. 210/2004 e il successivo D.L. 122/2005, ha cercato di dare delle garanzie in un settore dove, come ben si sa, molte famiglie hanno subìto notevoli danni a causa dei fallimenti immobiliari.
Lo spirito della legge è certamente apprezzabile e positivo; l’obbligo a carico dei costruttori di garantire tutti i pagamenti ricevuti prima del rogito mediante fideiussione bancaria avrebbe potuto certamente tutelare gli acquirenti. Nella realtà quotidiana, dai dati statistici, si rileva che solo il 20% dei contratti per acquisto di immobili in costruzione è garantito secondo la legge. Il mancato rispetto della norma deriva dal fatto che il testo di legge ha previsto solamente l’annullabilità e non la nullità del contratto, in caso di mancata consegna della fideiussione.
Da ciò si deduce che, per il cliente, è meglio chiedere, anzi pretendere, controlli e verifiche preventive sulla proprietà che si accinge ad acquistare.
Il concetto che il notaio è il garante delle transazioni è ormai superato in quanto il notaio, se non interpellato sin dall’inizio delle trattative, interviene a trattative concluse e solamente per la stipula dell’atto definitivo. Dal momento in cui si definisce una vendita e sino al giorno del rogito intercorrono periodi mediamente lunghi in cui, come abbiamo visto, l’acquirente si è già esposto economicamente. Nella filiera di un acquisto immobiliare, qual è dunque la figura professionale che più di chiunque altro può tutelare un acquirente?
Se l’acquisto viene fatto tramite un intermediario certamente l’agente immobiliare che deve avere le competenze e la preparazione professionale affinché i prodotti venduti suo tramite siano stati verificati e controllati sotto ogni aspetto. Solo l’approfondita preventiva conoscenza del prodotto dà modo di poter definire trattative sicure e contrattualmente regolamentate da ogni punto di vista anche qualora l’immobile presenti delle situazioni da sanare. Seguendo alcune semplici regole il cliente potrà valutare l’affidabilità e la preparazione del professionista e, certamente, aumenterà le possibilità di definire l’affare senza incorrere in rischi elevati o diatribe legali.

LE REGOLE FONDAMENTALI

Assicurarsi che la persona con cui si tratta sia un agente immobiliare regolarmente iscritto al Ruolo Mediatori presso la Camera di Commercio, così come previsto dalla legge 3 febbraio 1989, n. 39 (e successive modifiche e integrazioni), che regola l’accesso alla professione. Meglio ancora se il soggetto è anche iscritto a un’associazione
di categoria in quanto tale fatto comporta, in genere, l’assoggettamento a codici disciplinari e garanzie di professionalità. Pretendere l’uso di moduli (formulari) depositati presso la Camera di Commercio (sempre ex legge 3 febbraio 1989, n. 39), sia per la definizione di un incarico, sia per la sottoscrizione di una proposta.

Tali moduli e/o formulari devono ispirarsi alle linee guida elaborate dalla Commissione Camerale per la tenuta del
Ruolo Mediatori, e comunque:

• essere chiari e facilmente comprensibili;
• contenere gli estremi dell’iscrizione nel ruolo del mediatore o della società di mediazione e del suo legale rappresentante;
• indicare l’oggetto del contratto: proposta d’acquisto, incarico di mediazione ecc.;
• indicare le eventuali iscrizioni ipotecarie o altri vincoli sull’immobile;
• specificare la conformità dell’immobile alle norme edilizie e urbanistiche vigenti;
• indicare il nome del proprietario e il titolo di proprietà;
• indicare il termine entro cui deve essere redatto l’atto definitivo;
• essere compilati in tutte le loro parti, barrando quelle non utilizzate;

essere controfirmati dal mediatore con il quale è stata condotta la trattativa.
Definire sempre tutti i dettagli degli accordi fra le parti in forma scritta. In particolare, nel caso di accettazione di proposte, chiederne all’agente immobiliare una conferma scritta.
Concordare per iscritto l’entità della provvigione e le relative modalità di pagamento;
dal formulario deve inoltre risultare chiaramente quali sono i servizi compresi nella provvigione e quali quelli esclusi, i quali dovranno essere pagati a parte.
La provvigione è un diritto del mediatore, che è tale solo se iscritto al Ruolo (art. 6, legge n.39/1989). Diffidare pertanto delle offerte di prestazioni professionali a costo zero perché spesso nascondono prestazioni abusive o, comunque, prive di garanzie per i clienti. Il mediatore ha diritto alla provvigione da ambo le parti, da chi vende/affitta o da chi compra/prende in locazione un immobile.
Questa è una garanzia di neutralità e imparzialità del professionista. Prestare attenzione alla ragionevolezza della durata dell’incarico (tre mesi può essere un periodo generalmente ragionevole) e al periodo di validità della proposta, che preferibilmente non dovrebbe superare i quindici giorni complessivi di calendario (termine entro cui
deve pervenire l’accettazione del venditore o del locatore), a eccezione di casi particolari che devono essere specificati e chiariti in proposta. Pretendere, in caso di acquisto mediante richiesta di mutuo, la specifica indicazione che l’efficacia della proposta è subordinata all’erogazione del finanziamento.
Ricordarsi che, in tal caso, la proposta non produce alcun effetto fino al verificarsi della condizione sospensiva. Dare l’incarico in esclusiva è una scelta del cliente che pone restrizioni alla sua libertà contrattuale, in quanto gli vieta di concludere la vendita in proprio o incaricare della vendita un altro agente immobiliare, salvo pagare le penali previste. L’esclusività dell’incarico comunque presuppone che il mediatore si impegni a fornire una serie di servizi che devono risultare scritti sul formulario.
Predisporre seriamente la vendita o la locazione di un immobile è un costo: le inserzioni pubblicitarie e il personale addetto (dalla risposta telefonica alla gestione del cliente) sono, infatti, le principali e non uniche voci di spesa nella gestione quotidiana di servizi immobiliari. Per questo è opportuno che anche chi sta cercando casa chieda all’agente immobiliare se abbia ricevuto o meno un incarico in esclusiva.
Nel caso di incarico non in esclusiva, farsi specificare con chiarezza e in forma scritta se verranno richiesti dei rimborsi spesa.
Un contratto equo non deve contenere le seguenti limitazioni per il cliente:

• clausola della penale, se impone al cliente, in caso di ritardo o mancato pagamento della provvigione, un risarcimento manifestamente eccessivo;
• clausola di risoluzione delle controversie, se indica come Foro competente una località diversa da quella di residenza del cliente;
• clausola di comunicazione della disdetta dell’incarico, qualora il termine per la comunicazione sia eccessivamente anticipato rispetto alla scadenza del contratto.

È invece opportuno che un contratto equo preveda i seguenti impegni per l’agente immobiliare:

• pubblicazione a sua cura e spese di annunci che appaiano su un quotidiano, settimanale o rivista di settore, che pubblichino annunci a pagamento o gratuiti (se l’incarico è conferito in esclusiva);
• eventuale affissione di locandina presso la sede dell’agenzia immobiliare, con descrizionee pianta dell’appartamento per tutta la durata dell’incarico;
• reperibilità telefonica con l’impegno a fornire agli interessati informazioni relative all’immobile;
• possibilità per chi è interessato di essere accompagnato a visitare l’immobile;
• richiesta al proprietario di tutta la documentazione necessaria, compilazione e consegna delle denunce di cessione fabbricato, comunicazione all’amministratore dell’avvenuta vendita e comunicazione alla Pubblica
  Sicurezza dell’avvenuta locazione;
• assistenza al cliente nelle necessarie visure presso gli Uffici Tecnici, gli Uffici Finanziari e le Conservatorie dei Registri Immobiliari;
• verifica presso gli amministratori dell’esistenza di spese condominiali arretrate o spese per interventi straordinari.

In caso di acquisto e di locazione, sincerarsi di avere tutte le informazioni necessarie e utili per decidere. In particolare, non esitare a richiedere informazioni sulle caratteristiche generali dell’immobile (per esempio, il grado di accessibilità da parte di portatori di handicap) e sulle dotazioni urbanistiche e sociali della zona considerata scuole, ospedali, verde pubblico, biblioteche).
È poi importante disporre dei seguenti atti:

• certificati di destinazione d’uso, di destinazione urbanistica, copie conformi di documenti di condoni, di concessioni o licenze edilizie, di concessioni in sanatoria, certificati di abitabilità e agibilità, attestazione di conformità degli impianti alle disposizioni di legge;
• copie delle schede catastali depositate, estratti di mappa, certificati storici, presentazione di nuove schede o frazionamenti da parte di tecnici abilitati;
• iscrizioni ipotecarie, storici ipotecari.

In caso di conferimento di incarico, fornire all’agente immobiliare tutte le informazioni utili e necessarie perché questi possa operare con trasparenza e sicurezza nei confronti dei futuri acquirenti/conduttori.
Ricordarsi assolutamente che le eventuali caparre devono essere intestate al venditore (assegno non trasferibile) e che la provvigione è dovuta al mediatore alla conclusione dell’affare, termine coincidente con la comunicazione dell’avvenuta accettazione della proposta da parte dell’acquirente.
In ogni caso, gli importi versati dall’acquirente a titolo di acconto prezzo o caparra confirmatoria non potranno mai essere incassati dall’agente immobiliare, né a titolo di risarcimento danni, né in conto provvigione o quant’altro. Chiedere se l’agente immobiliare offre, a tutela del cliente, una polizza di assicurazione gratuita a garanzia della caparra versata dall’acquirente in occasione della stipulazione del preliminare.

(Giuseppe Campisciano "IMMOBILI & DIRITTO", Il Sole 24 Ore, aprile 2009, n. 4, p.9)